Vom Grundstück zur Übergabe
Die Reihenfolge ist beim Doppelhaus strenger als beim freistehenden Haus. Zwei Entscheidungen fallen früher, als die meisten erwarten - und lassen sich später nur teuer korrigieren.
Schritt 1: Prüfen, ob gekuppelt gebaut werden darf
Vor dem Kaufvertrag für das Grundstück steht die Frage, ob die Gemeinde an dieser Stelle überhaupt zwei aneinandergebaute Häuser zulässt. Das Baurecht unterscheidet die offene, die gekuppelte und die geschlossene Bebauungsweise; das Doppelhaus ist der Regelfall der gekuppelten. Steht im Bebauungsplan nur die offene Bauweise, ist das Vorhaben an dieser Adresse erledigt, egal wie gut es geplant ist.
Fehlt ein Bebauungsplan oder schweigt er zur Bebauungsweise, greifen Auffangregeln. In Niederösterreich etwa gilt nach § 54 der NÖ Bauordnung 2014 dann die offene Bauweise - mit einer Ausnahme, die für Doppelhäuser entscheidend ist: Ist auf einem Nachbargrundstück die gekuppelte Bebauungsweise durch bestehende oder bewilligte Gebäude bereits festgelegt, darf zu diesem Grundstück gekuppelt gebaut werden. Genau davon lebt die zweite Hälfte, wenn Jahre nach der ersten gebaut wird. Welche Regeln in den übrigen Ländern gelten, steht jeweils in deren Bauordnung; die Auskunft der Baubehörde vor dem Grundstückskauf kostet nichts.
Schritt 2: Die Eigentumsform entscheiden
Die zweite frühe Weiche ist rechtlich, nicht baulich. Ob real geteilt, Wohnungseigentum begründet oder schlichtes Miteigentum belassen wird, bestimmt, wer einreicht, wer haftet, wer später allein verkaufen darf - und wie streng der Wärmeschutz der Trennwand ausfällt. Eine Realteilung braucht Vermessung, Bescheinigung durch das Vermessungsamt und Grundbucheintragung und dauert vom Auftrag bis zur Eintragung üblicherweise drei bis neun Monate. Wer sie erst nach dem Baubeginn angeht, verhandelt über Grenzen, die bereits bebaut sind. Die drei Varianten samt Kosten und Risiken sind unterRecht und Eigentum beschrieben.
Schritt 3: Planung, Einreichung, Bauverhandlung
Der Neubau eines Doppelhauses ist in allen Bundesländern bewilligungspflichtig. Mit dem Ansuchen gehen Einreichpläne, Baubeschreibung, Energieausweis und die nach Landesrecht verlangten Nachweise an die Gemeinde. Für die Trennwand gehören die Zielwerte für Feuerwiderstand und Schalldämmung bereits in diese Unterlagen - sie später nachzurüsten ist bei einer gemeinsamen Wand praktisch ausgeschlossen.
In der mündlichen Bauverhandlung haben die Nachbarn Parteistellung, allerdings in engen Grenzen. Ihre Einwendungen zählen nur, soweit sie sich auf Bestimmungen stützen, die auch dem Interesse der Nachbarn dienen - die Bauordnungen zählen diese subjektiv-öffentlichen Rechte abschließend auf. In der Steiermark sind das nach § 26 des Baugesetzes die Übereinstimmung mit Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, soweit damit Immissionsschutz verbunden ist, die Abstände, der Schallschutz, die brandschutztechnische Ausführung der Außenwände an der Nachbargrenze sowie der Schutz vor Gefährdung und unzumutbarer Belästigung. Alles darüber hinaus - Wertminderung, Aussicht, persönliche Befindlichkeiten - ist kein Einwendungsgrund. Behauptet ein Nachbar die Verletzung privatrechtlicher Rechte, versucht die Behörde zunächst eine Einigung und verweist ihn andernfalls auf den Zivilrechtsweg.
Die Frist, die am meisten kostet
Wurde die Bauverhandlung ordnungsgemäß kundgemacht, verliert nach § 42 AVG jede Person ihre Stellung als Partei, die nicht spätestens am Tag vor Beginn der Verhandlung während der Amtsstunden bei der Behörde oder während der Verhandlung Einwendungen erhebt. Wer schweigt, ist auch im Beschwerdeverfahren draußen. Umgekehrt heißt das für den Bauwerber: Nach diesem Tag kann eine Nachbarin oder ein Nachbar das Verfahren nicht mehr neu aufrollen.
Schritt 4: Die Bewilligung hat ein Ablaufdatum
Eine Baubewilligung berechtigt zum Bauen, verpflichtet aber auch dazu, innerhalb einer Frist zu beginnen. Diese Fristen sind Landessache und unterscheiden sich deutlich:
| Bundesland | Baubeginn ab Rechtskraft | Fertigstellung ab Baubeginn | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Burgenland | 2 Jahre | 5 Jahre | § 19 Bgld. BauG 1997 |
| Kärnten | 2 Jahre | keine feste Frist | § 21 K-BO 1996 |
| Niederösterreich | 2 Jahre | 5 Jahre | § 24 NÖ BO 2014 |
| Oberösterreich | 3 Jahre | 5 Jahre | § 38 Oö. BauO 1994 |
| Salzburg | 3 Jahre | 3 Jahre | § 9 und § 17 BauPolG |
| Steiermark | 5 Jahre | keine feste Frist | § 31 Stmk. BauG |
| Tirol | 2 Jahre | 4 Jahre | § 35 TBO 2022 |
| Vorarlberg | 3 Jahre | keine feste Frist | § 34 BauG |
| Wien | 4 Jahre | 4 Jahre | § 74 BO für Wien |
Verlängerungen sind in den meisten Ländern möglich, aber nur auf Antrag und nur vor Fristablauf - Kärnten etwa lässt höchstens dreimal je zwei Jahre zu, Vorarlberg jeweils drei Jahre. Läuft die Frist ab, erlischt die Bewilligung und das gesamte Verfahren beginnt von vorne, nach dem dann geltenden Recht.
Schritt 5: Baubeginn
Begonnen werden darf erst, wenn die Bewilligung rechtskräftig ist - in Wien ausdrücklich gegenüber dem Bauwerber und gegenüber allen, die bei der Verhandlung Einwendungen erhoben haben. Mehrere Länder verlangen zusätzlich eine Anzeige des Baubeginns. In Niederösterreich ist das Datum vorher bekanntzugeben, und die Anzeige wird unwirksam, wenn nicht innerhalb von vier Wochen ab dem genannten Zeitpunkt tatsächlich begonnen wird.
Ab hier bestimmt die Bauweise den Takt. Wird die Trennwand zweischalig ausgeführt, ist die durchgehende Fuge das Detail, das jede Woche neu gefährdet ist: durch ein durchlaufendes Fundament, durch Estrich über die Fuge, durch Mörtelreste, durch Dachlattung. Eine Zwischenabnahme vor dem Schließen der Fuge, schriftlich dokumentiert, ist der einzige Zeitpunkt, an dem sich das noch überprüfen lässt.
Schritt 6: Fertigstellung und Benützung
Am Ende steht in fast allen Ländern eine Anzeige, keine Bewilligung. Nach der Vollendung ist der Baubehörde die Fertigstellung anzuzeigen, mit Bescheinigungen über die bewilligungsgemäße Ausführung, Befunden für Rauch- und Abgasfänge und je nach Land einem Lageplan mit den Vermessungsergebnissen. Im Burgenland verlangt § 27 des Baugesetzes zusätzlich ein Schlussüberprüfungsprotokoll einer befugten Fachkraft, die an der Ausführung nicht beteiligt gewesen sein darf. In Tirol ist der Anzeige ein neuer Energieausweis anzuschließen, wenn sich gegenüber der Bewilligung Abweichungen mit Auswirkung auf die Gesamtenergieeffizienz ergeben haben.
Die Benützung ist damit noch nicht überall sofort erlaubt. Oberösterreich lässt bauliche Anlagen erst acht Wochen nach Einlangen der vollständigen Baufertigstellungsanzeige benützen, sofern die Behörde nicht vorher mitteilt, dass sie keine Untersagung beabsichtigt. Salzburg knüpft die Benützung an die vollständige Anzeige. Tirol verlangt für einzelne Gebäudearten weiterhin eine Benützungsbewilligung. Für ein gewöhnliches Doppelhaus in Kärnten genügt die Meldung der Vollendung binnen zwei Wochen.
Schritt 7: Die Übernahme ist ein eigener Vorgang
Die Fertigstellungsanzeige richtet sich an die Behörde. Davon zu trennen ist die Übernahme der Leistung vom Bauunternehmen: Sie ist ein zivilrechtlicher Akt, sie beginnt Fristen, und sie sollte protokolliert werden. Nach § 933 ABGB leistet der Übergeber Gewähr für jeden Mangel, der bei Übergabe vorliegt und bei einer unbeweglichen Sache innerhalb von drei Jahren danach hervorkommt; die daraus folgenden Ansprüche verjähren drei Monate nach Ablauf dieser Frist. Eine kürzere oder längere Frist können die Parteien vereinbaren - ein Punkt, der in Bauverträgen regelmäßig steht und ebenso regelmäßig überlesen wird.
Beim Doppelhaus gehört zur Übernahme eine Messung: Der Nachweis der Luftschall- und Trittschallwerte lässt sich nur am fertigen, aber noch leeren Haus sinnvoll führen. Wer erst nach dem Einzug misst, streitet über Möblierung und Nutzung statt über die Konstruktion.
Häufige Fragen
Müssen beide Parteien gemeinsam einreichen?
Nicht zwingend, aber es ist der einfachere Weg. Steht das Doppelhaus auf einem noch ungeteilten Grundstück, sind ohnehin beide Eigentümer und damit beide Bauwerber. Wurde vorher real geteilt, kann jede Partei für ihre Hälfte einreichen - dann prüft die Behörde zwei Verfahren, und jede Partei ist im Verfahren der anderen Nachbar mit Parteistellung. Weil die Trennwand, die Fuge und meist auch das Dach durchgehen, führt die getrennte Einreichung zu Abstimmungsaufwand, der bei einem gemeinsamen Ansuchen entfällt.
Was passiert, wenn ich zur Bauverhandlung nicht erscheine?
Wurde die Verhandlung ordnungsgemäß kundgemacht, verliert nach § 42 AVG die Stellung als Partei, wer nicht spätestens am Tag vor Beginn der Verhandlung während der Amtsstunden bei der Behörde oder während der Verhandlung Einwendungen erhebt. Wer die Frist versäumt, kann später auch keine Beschwerde mehr erheben. Nur wer glaubhaft macht, durch ein unvorhergesehenes oder unabwendbares Ereignis verhindert gewesen zu sein, kann binnen zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses nachträglich Einwendungen erheben, längstens bis zur rechtskräftigen Entscheidung.
Wie lange gilt eine Baubewilligung?
Das regelt jedes Bundesland eigenständig. Für den Baubeginn reichen die Fristen von zwei Jahren ab Rechtskraft in Niederösterreich, Tirol, Kärnten und dem Burgenland über drei Jahre in Oberösterreich, Salzburg und Vorarlberg und vier Jahre in Wien bis zu fünf Jahren in der Steiermark. Mehrere Länder setzen zusätzlich eine Frist für die Fertigstellung, gerechnet ab Baubeginn. Verlängerungen sind meist möglich, aber nur auf Antrag vor Fristablauf.
Darf ich einziehen, sobald das Haus fertig ist?
Nein, erst nach der Fertigstellungsanzeige samt den vorgeschriebenen Bescheinigungen - und in einigen Ländern auch dann nicht sofort. In Oberösterreich darf eine bauliche Anlage erst acht Wochen nach Einlangen der vollständigen Baufertigstellungsanzeige benützt werden, es sei denn, die Behörde teilt vorher mit, dass sie keine Untersagung beabsichtigt. In Salzburg darf die Benützung erst aufgenommen werden, wenn die Anzeige vollständig erstattet ist. In Tirol brauchen bestimmte Gebäudearten zusätzlich eine Benützungsbewilligung.