Förderung und Kredit

Wohnbauförderung ist Landessache

Es gibt keine österreichische Wohnbauförderung. Jedes Bundesland hat ein eigenes Gesetz, eigene Richtlinien, eigene Einkommens- und Flächengrenzen - und ein eigenes Budget, das erschöpft sein kann. Salzburg etwa vermerkt bei der Errichtungsförderung, dass das Kontingent ausgeschöpft ist und Anträge erst ab Jänner 2027 wieder möglich sind. Ein Rechtsanspruch besteht in der Regel erst mit der Förderungszusicherung, nicht schon mit dem Ansuchen.

Grundsätzlich gibt es drei Formen: das Landesdarlehen zu einem Zinssatz weit unter Marktniveau, den einmaligen Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss, und den Zinsen- oder Annuitätenzuschuss zu einem Kredit, den die Bank vergibt. Welches Land welchen Weg geht:

Beträge und Konditionen stehen bewusst nicht in dieser Aufstellung: Sie werden teils jährlich neu festgelegt. Oberösterreich hat seine Eigenheimförderung mit 1. Jänner 2026 neu gefasst und bis 31. Dezember 2027 befristet, die steirische Aktion startete am 1. März 2026 und ist vorerst bis Jahresende begrenzt. Wer Zahlen braucht, holt sie an der amtlichen Quelle - alles andere ist beim Bauzeitpunkt womöglich überholt. Stand dieser Angaben: August 2026.

Was überall gleich läuft

So verschieden die Systeme sind, dieselben fünf Bedingungen tauchen in jedem Land auf: österreichische Staatsbürgerschaft oder Gleichstellung, das geförderte Objekt als Hauptwohnsitz, eine Einkommensobergrenze, eine Höchstgrenze für die Wohnnutzfläche und die grundbücherliche Sicherstellung der Förderung. Die Steiermark deckelt etwa bei 150 Quadratmetern konditionierter Fläche laut Energieausweis, ab sechs haushaltszugehörigen Personen bei 170; das Burgenland kürzt ab 150 Quadratmetern um ein Prozent je zusätzlichem Quadratmeter und fördert ab 250 gar nicht mehr.

Der teuerste Fehler ist keiner dieser Punkte, sondern der Zeitpunkt. Oberösterreich verlangt das Ansuchen vor Baubeginn, Salzburg spätestens zwölf Monate nach der Baubeginnanzeige, die Steiermark schließt die Förderung aus, sobald das Objekt bezogen wurde, eine Benützungsbewilligung vorliegt oder eine Fertigstellungsanzeige erstattet ist. Der Antrag gehört damit in dieselbe Phase wie die Einreichplanung, nicht ans Ende desBauablaufs.

Was beim Doppelhaus dazukommt

Zwei Ansuchen statt einem

Gefördert wird die Wohneinheit und die Person dahinter, nicht das Gebäude. Beim Doppelhaus heißt das: zwei Ansuchen, zwei Einkommensprüfungen, zwei Zusicherungen - und die Flächengrenze gilt für jede Hälfte gesondert. Dass die beiden Parteien unterschiedlich gefördert werden oder eine leer ausgeht, weil sie über der Einkommensgrenze liegt, ist normal und kein Fehler im Verfahren.

Die Förderung schreibt mit, wie gebaut wird

Die steirische Eigenheimförderung enthält eine Auflage, die genau auf diese Bauform zielt: Bei aneinandergebauten Eigenheimen ist Förderungsvoraussetzung, dass die Trennung der einzelnen Gebäude ab Oberkante der Fundamentplatte über die gesamte Gebäudehöhe erfolgt; im Dachbereich muss die Ausführung den brandschutztechnischen Maßnahmen entsprechen. Wer die Trennwand auf einer durchlaufenden Bodenplatte gründet, erfüllt das nicht - und erfährt es im schlechtesten Fall erst nach dem Betonieren.

In dieselbe Richtung wirken die energetischen Auflagen. Mehrere Länder verlangen ein Energieberatungsprotokoll vor dem Ansuchen, hocheffiziente alternative Energiesysteme oder den Verzicht auf fossile Wärmeerzeuger. Diese Punkte betreffen beide Hälften gleichzeitig, weil Heizung und Wärmeverteilung meist gemeinsam geplant werden.

Die Sicherstellung braucht ein sauberes Grundbuch

Landesdarlehen werden pfandrechtlich sichergestellt. In der Steiermark muss das Pfandrecht innerhalb der zulässigen Belastungsgrenze von 70 Prozent der anerkannten Gesamtbaukosten Platz finden, das Burgenland verlangt erstrangige Sicherstellung. Beides setzt voraus, dass klar ist, worauf das Pfandrecht liegt. Nach einer Realteilung ist das einfach: eine Einlage je Hälfte. Bei schlichtem Miteigentum lastet es auf einem ideellen Anteil, was Banken und Länder ungern sehen. Die Eigentumsform ist damit auch eine Förderfrage.

Der Kredit: die KIM-Verordnung ist Geschichte

Von August 2022 bis Mitte 2025 galt die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung mit verbindlichen Grenzen für Eigenmittel, Rate und Laufzeit. Nach ihrem § 11 Abs. 1 trat sie mit Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft und war nur auf Finanzierungen anzuwenden, die bis dahin neu vereinbart wurden. Eine Nachfolgeverordnung gibt es nicht.

Verschwunden sind die Kennzahlen deshalb nicht. Das Finanzmarktstabilitätsgremium hat in seiner 44. Sitzung am 26. Februar 2025 eine Leitlinie beschlossen: Die Beleihungsquote soll nicht mehr als 90 Prozent, die Schuldendienstquote nicht mehr als 40 Prozent und die maximale Laufzeit nicht mehr als 35 Jahre betragen; Kredite außerhalb dieser Kriterien sollen nicht mehr als 20 Prozent der Neukreditvergabe eines Quartals ausmachen. Der Unterschied für Kreditwerber ist real, aber begrenzt: Eine Bank darf abweichen, muss es aber im Gesamtbestand ausgleichen. Verhandlungsspielraum gibt es also - Automatismus nicht.

Zwei Kreditnehmer, ein Bauwerk

Finanzieren beide Parteien gemeinsam, entsteht regelmäßig eine Solidarschuld. Nach§ 891 ABGB haftet dabei jede einzelne Person für das Ganze, und der Gläubiger kann wählen, von wem er die gesamte Summe fordert. Fällt eine Seite aus, steht die andere für den vollen Betrag ein - unabhängig davon, wer welche Hälfte bewohnt.

Sauberer ist die getrennte Finanzierung nach vorheriger Realteilung: zwei Kreditverträge, zwei Pfandrechte auf zwei Einlagen, keine wechselseitige Haftung. Lässt sich die Teilung nicht vor dem Baubeginn durchführen, sollte zumindest schriftlich festgehalten werden, wer welchen Anteil der gemeinsamen Schuld trägt und was gilt, wenn eine Partei ihre Rate nicht zahlt. Gegenüber der Bank ändert das nichts an der Solidarhaftung, im Innenverhältnis zwischen den beiden Parteien aber sehr wohl.