Vereinbarungen, die halten

Der Unterschied, an dem alles hängt

Eine Vereinbarung zwischen zwei Doppelhauseigentümern kann zwei völlig verschiedene Dinge sein. Die erste Variante ist ein Vertrag: Er bindet die beiden, die unterschrieben haben. Die zweite ist eine Dienstbarkeit. Sie ist nach § 472 ABGB ein dingliches, gegen jeden Besitzer der dienstbaren Sache wirksames Recht - und genau deshalb überlebt sie jeden Eigentümerwechsel.

Der Weg dorthin ist zweistufig. Zuerst braucht es einen Titel, meist einen Vertrag (§ 480 ABGB). Dann die Erwerbungsart: An Liegenschaften, die in den öffentlichen Büchern eingetragen sind, entsteht das dingliche Recht nach § 481 ABGB nur durch die Eintragung in diese Bücher. Wer die zweite Stufe auslässt, hat eine Abmachung, die beim nächsten Verkauf verfällt. Das ist der häufigste und teuerste Fehler bei Doppelhäusern nach einer Realteilung: Zwischen zwei fremden Grundstücken gibt es keine automatischen Rechte mehr.

Zwei weitere Regeln gehören dazu. § 483 ABGB legt fest, dass der Aufwand für Erhaltung und Herstellung der dienenden Sache in der Regel den Berechtigten trifft - benützt sie auch der Verpflichtete, trägt er anteilig bei. Und § 484 verlangt, dass Dienstbarkeiten nicht erweitert werden dürfen: Ein Geh- und Fahrtrecht für ein Wohnhaus wird nicht dadurch größer, dass später ein Betrieb einzieht.

Was ohne jede Vereinbarung gilt

Das ABGB regelt die Nachbarschaft in Grundzügen schon selbst, und zwar seit 1811 in Bestimmungen, die überraschend konkret sind:

Bemerkenswert ist § 858: Jeder Eigentümer ist verpflichtet, auf der rechten Seite seines Haupteingangs für die nötige Einschließung seines Raumes und die Abteilung vom fremden Raum zu sorgen. Die Einfriedungspflicht ist also gesetzlich verteilt, nicht Verhandlungssache - bis eine abweichende Vereinbarung getroffen wird.

Die gemeinsame Wand im Alltag

Steht die Trennwand auf der Grundstücksgrenze, ist sie eine Grenzeinrichtung im Sinn des § 854. Für die tägliche Nutzung folgt daraus § 855: Jeder Mitgenosse darf die gemeinschaftliche Mauer auf seiner Seite bis zur Hälfte der Dicke benützen und dort auch Wandschränke oder Blindtüren anbringen, wo auf der Gegenseite noch keine angebracht sind. Zwei Grenzen zieht derselbe Paragraf: Das Gebäude darf durch Feuerstätten oder ähnliche Anlagen nicht gefährdet werden, und der Nachbar darf im Gebrauch seines Anteils nicht behindert werden.

In der Praxis geht es dabei weniger um Wandschränke als um Befestigungen, Leitungen und Kernbohrungen. Bei einer zweischaligen Wand mit durchgehender Trennfuge stellt sich die Frage kaum, weil jede Partei ihre eigene Schale hat. Bei einer einschaligen Wand ist jeder tiefe Dübel eine Handlung an gemeinsamem Eigentum. § 856 stellt zudem klar, dass bei doppelt vorhandenen Wänden jeder die Erhaltungskosten für das trägt, was ihm allein gehört - ein weiteres Argument für die zweischalige Ausführung, diesmal ein rechtliches.

Immissionen: der doppelte Maßstab

§ 364 Abs. 1 ABGB verpflichtet die Eigentümer benachbarter Grundstücke ausdrücklich, bei der Ausübung ihrer Rechte aufeinander Rücksicht zu nehmen. Konkret wird Abs. 2: Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch und Erschütterung sind untersagbar, soweit sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. Beide Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Eine unmittelbare Zuleitung - etwa ein Rohr, das Wasser gezielt auf das Nachbargrundstück führt - ist dagegen ohne besonderen Rechtstitel unter allen Umständen unzulässig.

Bäume behandelt Abs. 3 gesondert: Entzug von Licht oder Luft durch die Pflanzen des Nachbarn ist untersagbar, wenn er das Maß des Abs. 2 überschreitet und zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung führt. Landes- und gemeindegesetzlicher Baumschutz geht jedoch vor. Beim Doppelhaus mit kleinen Gärten ist das der häufigste Konfliktpunkt nach dem Schallschutz - und der einzige, der sich durch eine Absprache über die zulässige Endhöhe von Hecken und Bäumen vollständig vermeiden lässt.

Was in die Vereinbarung gehört

Sinnvoll ist eine Vereinbarung dort, wo das Gesetz schweigt oder wo das gesetzliche Ergebnis nicht passt. Beim Doppelhaus sind das regelmäßig sieben Punkte:

1. Zufahrt und Leitungen. Geh- und Fahrtrecht sowie Leitungsrechte für Wasser, Kanal, Strom und Telekommunikation, wenn diese über das andere Grundstück laufen.
2. Anbaurecht und Betretungsrecht. Das Recht, an die Trennwand anzubauen und sie mitzubenützen, samt dem Recht, für Arbeiten an Dach, Fassade und Wand das Nachbargrundstück zu betreten - mit Ankündigungsfrist.
3. Gemeinsame Bauteile. Wer welchen Anteil an Dach, Rinne, Kamin, Fassade und Trennwand trägt und nach welchem Schlüssel abgerechnet wird.
4. Erscheinungsbild. Ob Fassadenfarbe, Dacheindeckung und Fenstertausch abgestimmt werden müssen. Ohne Regelung darf jede Seite ihr Haus umfärben.
5. Bepflanzung. Maximale Höhe von Hecken und Bäumen entlang der Grenze, Abstände, Schnittzeitpunkte.
6. Vorgehen bei Schäden. Wer beauftragt, wer bevorschusst, was gilt bei Gefahr im Verzug, wenn die andere Partei nicht erreichbar ist.
7. Streitbeilegung. Ein Mediationsschritt vor dem Gericht kostet wenig und verhindert, dass eine Kleinigkeit das Verhältnis für zwanzig Jahre belastet.

Was davon dinglich wirken soll - vor allem die Punkte 1 und 2 -, gehört als Dienstbarkeit ins Grundbuch. Der Rest kann vertraglich bleiben, sollte dann aber in jeden künftigen Kaufvertrag übernommen werden. Ein einziger Termin bei Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei, gemeinsam mit der Verbücherung der Teilung, erledigt beides; Zeitpunkt dafür ist die Planungsphase, nicht der erste Streit.

Wenn es doch zum Konflikt kommt

Vor der Baubehörde helfen private Rechte nicht weiter. Behauptet eine Nachbarin oder ein Nachbar im Bauverfahren die Verletzung eines privatrechtlich begründeten Rechts, versucht die Behörde eine Einigung und verweist sie oder ihn andernfalls auf den ordentlichen Rechtsweg - so ausdrücklich § 26 Abs. 3 des Steiermärkischen Baugesetzes, sinngemäß gleich in den anderen Ländern. Was zwischen den Parteien gilt, entscheidet also das Zivilgericht, nicht die Gemeinde. Genau deshalb ist der Papierstand vor dem Baubeginn so wertvoll: Er ist im Streitfall das Einzige, worauf sich beide Seiten berufen können.