Die Doppelhaushälfte

Zwei Einheiten, senkrecht getrennt

Eine Doppelhaushälfte ist eine von zwei Wohneinheiten, die entlang einer gemeinsamen Wand aneinandergebaut sind. Die Teilung verläuft senkrecht: Jede Hälfte reicht vom eigenen Fundament bis zum eigenen Dachfirst, hat einen eigenen Zugang von außen, eine eigene Heizung und einen eigenen Garten. Drei Außenseiten stehen frei, eine berührt den Nachbarn.

Diese senkrechte Teilung ist das eigentliche Unterscheidungsmerkmal. Ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohnungen übereinander teilt sich Stiegenhaus, Dach und meist den Eingang - dort verläuft die Trennung waagrecht. Beim Doppelhaus gibt es keinen gemeinsamen Innenraum, den beide Parteien betreten müssen.

Was das Baurecht tatsächlich regelt

In den Bauordnungen der Länder taucht das Wort Doppelhaushälfte nicht auf. Geregelt wird stattdessen die Bebauungsweise, und die legt fest, wie ein Gebäude zu den Grundgrenzen stehen muss.

Die Bauordnung für Wien verlangt in § 76 Abs. 3 bei gekuppelter Bauweise, dass Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden. Absatz 4 erlaubt zusätzlich, an eine Bauplatzgrenze anzubauen, wenn der Eigentümer des angrenzenden Bauplatzes zustimmt.

In Niederösterreich unterscheidet § 31 des Raumordnungsgesetzes 2014 vier Bebauungsweisen: geschlossen, gekuppelt, einseitig offen und offen. Bei der gekuppelten Bebauungsweise sind die Hauptgebäude zweier benachbarter Parzellen an der gemeinsamen seitlichen Grundgrenze überwiegend aneinanderzubauen. Auf der jeweils anderen Seite bleibt ein seitlicherBauwich frei, dessen Breite der halben Gebäudehöhe entspricht, mindestens aber drei Meter beträgt. In diesem Bauwich dürfen keine Nebengebäude stehen - Garagen müssen außerhalb liegen, während funktional gleichartige Bauwerke wie Carports zulässig sind. Übersteigt ein Gebäude acht Meter Höhe und fünfzehn Meter Länge, ist die gesamte Gebäudehöhe als Bauwich einzuhalten.

Praktisch heißt das: Ob eine Doppelhaushälfte gebaut werden darf, steht nicht im Wunsch der Bauwerber, sondern im Bebauungsplan der Gemeinde. Ist dort die offene Bebauungsweise festgelegt, ist das Aneinanderbauen ausgeschlossen. Vor dem Grundstückskauf gehört diese Festlegung geprüft - sie ist bei der Gemeinde einsehbar und lässt sich nicht durch Planungsgeschick umgehen.

Die Abgrenzung nach oben und unten

Zwischen freistehendem Einfamilienhaus und Reihenhaus liegt die Doppelhaushälfte genau in der Mitte - bei den Kosten wie bei der Zahl der Nachbarwände.

Das Reihenendhaus hat baulich dieselbe Ausgangslage wie eine Doppelhaushälfte: eine Nachbarwand, drei freie Seiten. Der Unterschied liegt im Grundstückszuschnitt. Reihenhäuser stehen auf schmalen, tiefen Parzellen, was den Garten zu einem langgezogenen Streifen macht und die Fensterflächen auf zwei Fassaden beschränkt. Doppelhaushälften sitzen in der Regel auf breiteren Grundstücken.

Was der Begriff über das Eigentum nicht verrät

Im Grundbuch steht das Wort Doppelhaushälfte nicht. Wer eine kauft, erwirbt je nach Konstruktion ein eigenes Grundstück nach Realteilung, einen Miteigentumsanteil verbunden mit Wohnungseigentum oder einen bloßen ideellen Anteil ohne Zuordnung. Zwei äußerlich identische Hälften derselben Siedlung können rechtlich völlig verschieden aufgesetzt sein.

Für die Frage, was mit der Immobilie später möglich ist - Verkauf, Hypothek, Dachausbau, Wintergarten -, zählt ausschließlich diese Eigentumsform. Sie steht im Grundbuchsauszug und ist der erste Punkt, der vor einem Kaufvertrag geklärt gehört. Die drei Varianten und ihre Folgen stehen unter Recht und Eigentumsformen.

Wo der Preisvorteil herkommt - und wo nicht

Der offensichtliche Vorteil ist die eingesparte Außenwand. Sie ist allerdings der kleinere Posten. Deutlich stärker wirkt das geteilte Grundstück: Zwei Parteien tragen einen Grundpreis, der sonst allein zu stemmen wäre - in Lagen mit hohen Quadratmeterpreisen ist das der eigentliche Hebel.

Dem stehen Kosten gegenüber, die es beim freistehenden Haus nicht gibt: die brandschutztechnischen Anforderungen an die gemeinsame Wand, bei zweischaliger Ausführung die doppelte Wandkonstruktion, die Vermessung samt Teilungsplan und die Eintragung der Dienstbarkeiten. Bei den Betriebskosten bleibt ein dauerhafter Vorteil: Eine Außenwand weniger bedeutet weniger Fläche, über die Wärme verloren geht.

Wie sich das in Zahlen niederschlägt und womit bei Baukosten, Nebenkosten und laufenden Ausgaben in Österreich zu rechnen ist, steht unter Kosten und Baukosten.

Was dafür spricht - und was dagegen

Die meisten Vorteile der Bauform lassen sich auf einen Satz zusammenziehen: Man bekommt mehr Haus für weniger Geld, bezahlt aber mit Unabhängigkeit. Wie hoch dieser Preis ausfällt, hängt weniger an der Bauform als an zwei Details - der Ausführung der Trennwand und der gewählten Eigentumsform.

Die Vorteile

• Geteilter Grundpreis. Zwei Parteien tragen ein Grundstück. In Lagen, in denen der Quadratmeter Bauland vierstellig kostet, entscheidet dieser Punkt oft überhaupt darüber, ob ein Hausbau möglich ist.
• Dauerhaft niedrigere Heizkosten. Eine Außenwand weniger heißt weniger Fläche, über die Wärme entweicht. Der Vorteil bleibt über die gesamte Nutzungsdauer und wächst mit jeder Energiepreissteigerung.
• Kompakter Baukörper. Ein gemeinsames Dach, eine gemeinsame Baugrube, ein Kran, ein Gerüst. Wird zeitgleich gebaut, sinken die Positionen für Baustelleneinrichtung und Erdarbeiten spürbar.
• Eigener Zugang und eigener Garten. Der Unterschied zur Eigentumswohnung: kein gemeinsames Stiegenhaus, keine Hausverwaltung, keine Eigentümerversammlung über die Farbe der Fassade.
• Sparsamer Flächenverbrauch. Zwei Wohneinheiten auf einer Fläche, die sonst ein Haus beansprucht - ein Argument, das in vielen Gemeinden auch bei der Widmung eine Rolle spielt.

Die Nachteile

• Schallübertragung. Der am häufigsten unterschätzte Punkt. Eine einschalige Trennwand erfüllt zwar den Brandschutz, überträgt aber Körperschall. Was in der Planung wenige tausend Euro Mehrkosten bedeutet hätte, ist nach dem Bau praktisch nicht mehr zu beheben.
• Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit. Dachform, Firsthöhe und oft auch Fassadenfarbe sind gemeinsame Sache. Ein einseitiger Dachausbau oder ein Aufstocken berührt die Statik und die Optik des ganzen Baukörpers.
• Abhängigkeit bei gemeinsamen Bauteilen. Wird das Dach undicht oder steht die Fassadensanierung an, betrifft das beide. Wer zahlt was, ist im Streitfall nur so klar, wie es vorher schriftlich festgehalten wurde.
• Weniger Freiflächen als beim Einfamilienhaus. Das geteilte Grundstück ist der Preisvorteil und zugleich die Einschränkung. Der Garten ist kleiner und liegt an einer Seite unmittelbar am Nachbargrundstück.
• Enger Käuferkreis beim Wiederverkauf. Vor allem beim schlichten Miteigentum: Wer einen ideellen Anteil ohne klare Zuordnung erwirbt, braucht Vertrauen in eine Konstruktion, die Banken ungern beleihen.

Wann sich die Bauform rechnet

Für Bauwerber in teuren Lagen, für zwei befreundete Parteien oder verwandte Familien, die ohnehin zusammen bauen wollen, und für alle, denen der Unterschied zwischen 400 und 700 Quadratmetern Garten weniger wert ist als der Unterschied im Kaufpreis. Weniger sinnvoll ist sie, wenn maximale Ruhe im Vordergrund steht, wenn spätere bauliche Veränderungen bereits absehbar sind - oder wenn die Gegenseite unbekannt bleibt und keine belastbaren schriftlichen Vereinbarungen zustande kommen.