Bestand prüfen

Warum das Grundbuch vor der Besichtigung kommt

Das Gesetz nimmt Käuferinnen und Käufer beim Liegenschaftskauf härter in die Pflicht als bei jedem anderen Geschäft. § 928 ABGB stellt klar: Fallen die Mängel einer Sache in die Augen oder sind die auf ihr haftenden Lasten aus den öffentlichen Büchern zu ersehen, findet keine Gewährleistung statt - außer der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen oder ausdrücklich zugesagt, die Sache sei frei von Fehlern und Lasten. Wer eine im C-Blatt eingetragene Dienstbarkeit übersieht, hat sie schlicht mitgekauft.

Beim Doppelhaus lohnt der Blick in beide Richtungen. Eingetragene Lasten zeigen, was auf dem Grundstück ruht: Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Wohnrechte, Dienstbarkeiten für Zufahrt und Leitungen. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot wirkt nach § 364c ABGBgegen Dritte nur, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern oder vergleichbar nahen Angehörigen begründet und im öffentlichen Buch eingetragen wurde - ein Punkt, der bei Übergaben innerhalb der Familie regelmäßig auftaucht.

Genauso wichtig ist die Gegenprobe: Läuft die Zufahrt faktisch über das Nachbargrundstück, führen Wasser-, Kanal- oder Stromleitungen darunter durch, ragt ein Dachvorsprung hinüber - und steht dazu nichts im C-Blatt? Dann fehlt die Dienstbarkeit. Eine mündliche Absprache zwischen den bisherigen Nachbarn bindet die neue Eigentümerin nicht, und die Nachbarseite muss einer nachträglichen Eintragung nicht zustimmen. Welche Rechte typischerweise fehlen, steht unter Nachbarschaft.

Der Auszug allein genügt nicht. In der Urkundensammlung liegen die Dokumente, auf die sich die Eintragungen stützen: der Teilungsplan, der Dienstbarkeitsvertrag samt Umfang, bei Wohnungseigentum die Nutzwertfestsetzung und der Wohnungseigentumsvertrag. Erst dort steht, wie weit ein Geh- und Fahrtrecht tatsächlich reicht und wer die Erhaltung trägt.

Welche Eigentumsform vorliegt

Aus dem Auszug ergibt sich auch die Konstruktion. Zwei getrennte Einlagezahlen bedeuten Realteilung und volle Verfügungsfreiheit. Ein Miteigentumsanteil mit dem Zusatz Wohnungseigentum bedeutet gebundene Nutzung nach dem WEG. Ein Miteigentumsanteil ohne diesen Zusatz bedeutet schlichtes Miteigentum - und damit, dass die Verkäuferseite rechtlich gar keine Haushälfte besitzt, sondern einen rechnerischen Anteil an der ganzen Liegenschaft. Die Unterschiede und ihre Folgen sind unterRecht und Eigentum beschrieben; für die Kaufentscheidung ist vor allem relevant, dass beim schlichten Miteigentum jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann.

Der bauliche Konsens

Was steht, muss nicht bewilligt sein. Wintergärten, Dachausbauten, Carports und Zubauten entstehen häufig ohne Verfahren, und der baupolizeiliche Auftrag trifft später nicht den Errichter, sondern den jeweiligen Eigentümer. Zu vergleichen sind daher der bewilligte Plan aus dem Bauakt der Gemeinde und der tatsächliche Bestand - Grundfläche, Geschoße, Fenster in Richtung Nachbargrenze, überdachte Flächen. Vorhanden sein sollten Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung und die Bescheinigungen, die dem Bauablauf nach dazugehören.

Beim Doppelhaus kommt ein zweiter Blick dazu: auf die andere Hälfte. Ein dort nicht bewilligter Dachausbau, ein Kamin durch die gemeinsame Wand oder eine Terrassenüberdachung an der Grenze berührt das eigene Objekt unmittelbar - über den Brandschutz, über die Statik oder über die Frage, wer den Schaden trägt.

Die Trennwand, die man nicht sieht

Die heutigen Werte für Luft- und Trittschall gelten für Neubauten und wirken nicht rückwirkend. Ein Haus aus den 1970er-Jahren erfüllt sie in der Regel nicht, und das ist rechtlich in Ordnung. Nur ändert es nichts daran, dass man den Nachbarn hört. Prüfbar ist das über die Ausführungspläne im Bauakt - eine durchgehende Fuge von der Bodenplatte bis über das Dach ist dort erkennbar oder eben nicht - und über eine Besichtigung zu einer Tageszeit, zu der nebenan jemand zu Hause ist. Nachrüsten lässt sich später kaum etwas; eine Vorsatzschale kostet Raum und bringt beim Trittschall wenig. Was technisch dahinter steckt, steht unter Trennwand.

Energieausweis: Pflicht mit Rechtsfolge

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 verlangt in § 4 Abs. 1, dass der Verkäufer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegt und ihn binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigt. Schon die Anzeige in einem Druckwerk oder elektronischen Medium muss nach § 3 Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse angeben - diese Pflicht trifft auch den beauftragten Immobilienmakler.

Interessant ist die Rechtsfolge. Wird kein Ausweis vorgelegt, gilt nach § 7 Abs. 1 zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Ein fehlender Ausweis ist damit kein Formalmangel, sondern verschiebt die Beweislage zugunsten der Käuferseite. Wird er nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung nicht ausgehändigt, kann sie ihn selbst einholen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren zurückfordern.

Bei Wohnungseigentum: die Rücklage

Steht das Doppelhaus auf einer Liegenschaft mit begründetem Wohnungseigentum, greift § 31 WEG 2002: Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zu bilden, und die monatlichen Beiträge dürfen den Betrag von 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche nur ausnahmsweise unterschreiten. Dieser Wert wird seit 2024 alle zwei Jahre valorisiert; ab 1. Jänner 2026 liegt er nach der Berechnung des zuständigen Fachverbands bei 1,12 Euro.

Eine der Ausnahmen zielt genau auf diese Bauform: Bei einer Reihen- oder Einzelhausanlage darf der Betrag unterschritten werden, wenn die Wohnungseigentümer die Erhaltungspflicht vertraglich übernommen haben. Ob das geschehen ist, steht im Wohnungseigentumsvertrag - und davon hängt ab, ob es überhaupt eine gemeinsame Rücklage gibt oder ob jede Partei ihre Erhaltung selbst finanziert. Wer eine Hälfte ohne diese Klärung kauft, weiß nicht, wer die nächste Dachsanierung zahlt.

Welche Unterlage welche Frage beantwortet

Die meisten offenen Punkte lassen sich vor der Unterschrift klären, wenn klar ist, wo die Antwort steht:

Was der Kauf kostet

An Nebenkosten sind rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises einzurechnen, angeführt von der Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent und der Grundbuch-Eintragungsgebühr mit 1,1 Prozent. Die befristete Befreiung für den Hauptwohnsitz ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Die Aufschlüsselung samt Vertragserrichtung, Treuhandschaft und Pfandrechtseintragung steht unter Kosten.

Zur Gewährleistung selbst: Nach § 933 ABGB leistet der Übergeber Gewähr für Mängel, die bei Übergabe vorliegen und bei unbeweglichen Sachen innerhalb von drei Jahren danach hervorkommen. Beim Privatkauf ist ein vertraglicher Ausschluss zulässig und üblich; kauft man dagegen von einem Unternehmer, sind Gewährleistungsrechte nach § 9 KSchG vor Kenntnis des Mangels nicht ausschließbar. Welche der beiden Konstellationen vorliegt, gehört vor der Vertragsprüfung geklärt - sie verändert den Wert jeder Zusicherung im Vertrag.