Umbauen im Bestand

Drei Ebenen, die nacheinander greifen

Jedes Vorhaben am Doppelhaus wird an drei verschiedenen Maßstäben gemessen, und alle drei müssen passen. Das öffentliche Baurecht entscheidet, ob eine Bewilligung oder Anzeige nötig ist und welche technischen Anforderungen gelten. DasZivilrecht regelt, was gegenüber der Nachbarseite zulässig ist - Grenze, Grenzeinrichtung, Standsicherheit. Und wenn Wohnungseigentum begründet ist, kommt dasWohnungseigentumsgesetz dazu, das eigene Zustimmungsregeln aufstellt.

Eine behördliche Bewilligung ersetzt dabei keine private Zustimmung, und umgekehrt. Wer den Bescheid der Gemeinde hat, aber die Grenze überbaut, hat trotzdem ein Problem - der Nachbar setzt das nicht bei der Baubehörde durch, sondern beim Zivilgericht.

Fassadendämmung: die Zentimeter an der Grenze

Eine nachträgliche Außendämmung macht das Haus dicker. Am freistehenden Gebäude ist das eine Frage des Abstands zur Grundstücksgrenze, und die Bauordnungen haben dafür in den vergangenen Jahren Erleichterungen geschaffen:

Diese Erleichterungen betreffen Abstandsflächen und Fluchtlinien - nicht das Eigentum. Die Steiermark formuliert das ausdrücklich: Bauphysikalische Maßnahmen dürfen bei bestehenden Gebäuden ungeachtet der Abstandsbestimmungen ausgeführt werden, ein Überbauen der Nachbargrenze aber ist nur mit Zustimmung des Nachbarn zulässig. Tirol erlaubt das Vorragen über die Bauplatzgrenze nur mit Zustimmung des betroffenen Grundeigentümers. Wo das Gesetz schweigt, gilt dasselbe ohnehin aus dem Eigentumsrecht.

Beim Doppelhaus wird das an einer bestimmten Stelle konkret: dort, wo die neue Dämmebene auf die Trennwand trifft. Dämmt nur eine Partei, entsteht an der Grenze eine Stufe von 16 bis 20 Zentimetern, und die Dämmplatte müsste um diese Kante herumgeführt werden, um die Wärmebrücke zu schließen - genau dieses Umbiegen ragt über die Grenze. Praktikable Lösungen sind die gleichzeitige Sanierung beider Hälften, eine schriftliche Zustimmung samt Duldung der Kante, oder ein Dämmabschluss, der an der Grenze endet und die verbleibende Wärmebrücke in Kauf nimmt.

Dachausbau: aus Dachboden wird Brandabschnitt

Der Ausbau des Dachgeschoßes ist der häufigste größere Umbau - und der mit den meisten Folgen für die andere Hälfte. Solange der Dachraum unbewohnt ist, fällt es niemandem auf, wenn die Trennung oberhalb der obersten Geschoßdecke lückenhaft ausgeführt wurde. Wird daraus Wohnraum, muss die brandabschnittsbildende Wand auch dort die geforderte Feuerwiderstandsdauer erreichen: REI 60 in Gebäudeklasse 1, REI 90 in Gebäudeklasse 2. Was das im Detail bedeutet, steht unter Trennwand.

Zwei weitere Punkte kommen dazu. Erstens kann sich durch den Ausbau dieGebäudeklasse ändern, weil Fluchtniveau und Brutto-Grundfläche wachsen - und mit ihr die Anforderung an dieselbe Wand. Zweitens verläuft die Trennfuge im Dachbereich am verletzlichsten: Eine durchlaufende Lattung, eine gemeinsame Attika oder eine über beide Hälften gezogene Blechabdeckung stellt die Verbindung wieder her, die im gesamten Haus vermieden wurde. Wer das Dach öffnet, sollte diesen Bereich gleich mitkontrollieren - es ist die einzige Gelegenheit dazu.

Wintergarten, Terrassenüberdachung, Carport

Anbauten im Garten sind je nach Größe und Bundesland bewilligungspflichtig, anzeigepflichtig oder frei. Entscheidend ist für das Doppelhaus weniger die Verfahrensart als die Richtung: Ein Wintergarten an der Außenseite berührt die Nachbarhälfte kaum, einer an der Trennwand sehr wohl. Schließt er an die brandabschnittsbildende Wand an, wird deren Anforderung auch für den neuen Bauteil relevant, und eine Verglasung bis zur Grenze braucht eine brandschutztechnische Betrachtung.

Bei einer Realteilung gilt außerdem der Abstand zur neuen Grundstücksgrenze - und die verläuft mitten durch die Trennwand. Ein Anbau, der bei einem freistehenden Haus unproblematisch wäre, kann hier an einem Abstand von wenigen Metern scheitern, wenn der Bebauungsplan an dieser Stelle keine Ausnahme vorsieht.

Bei Wohnungseigentum: § 16 WEG

Ist auf der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet, gilt eine eigene Ordnung. Nach§ 16 Abs. 2 WEG 2002 ist jeder Wohnungseigentümer zu Änderungen an seinem Objekt auf eigene Kosten berechtigt; sie bedürfen aber der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen möglich ist. Beim Doppelhaus ist das genau eine Person: die zweite Partei.

Verweigern darf sie nicht beliebig. Das Gesetz nennt die Voraussetzungen, unter denen eine Zustimmung nicht verweigert werden darf und gerichtlich ersetzt werden kann - unter anderem, dass die Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen, besonders auch der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit zur Folge hat. Werden allgemeine Teile in Anspruch genommen, muss die Änderung zusätzlich der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse dienen. Und nach Abs. 3 darf die Mitwirkung an einer behördlichen Bewilligung nicht verweigert werden, wenn die Änderung ohnehin zu dulden ist.

Für einzelne Maßnahmen sieht Abs. 5 eine Zustimmungsfiktion vor: Bei barrierefreier Ausgestaltung, einer Ladevorrichtung für Elektrofahrzeuge, einer Solaranlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Objekt, einer Beschattungsvorrichtung, die sich harmonisch einfügt, und einbruchsicheren Türen gilt die Zustimmung als erteilt, wenn nach ordnungsgemäßer Verständigung binnen zwei Monaten kein Widerspruch einlangt. Eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des eigenen Objekts muss aber auch dann niemand dulden, der geschwiegen hat.

Nach der Realteilung: zwei Nachbarn, kein WEG

Sind zwei eigene Grundbuchskörper entstanden, entfällt die Zustimmungspflicht des Wohnungseigentumsrechts vollständig. An ihre Stelle treten die allgemeinen Regeln zwischen Nachbarn. Drei davon werden beim Umbau regelmäßig relevant:

• Die Trennwand als Grenzeinrichtung darf jede Seite bis zur Hälfte der Dicke nutzen, ohne den anderen im Gebrauch seines Anteils zu behindern - die Erhaltung tragen beide anteilig.
• Wer im Keller oder im Erdreich arbeitet, darf nach § 364b ABGB nicht so vertiefen, dass das Nachbargebäude die erforderliche Stütze verliert, außer er sorgt für eine anderweitige Befestigung.
• Ein Recht, für Arbeiten an Dach, Fassade oder Wand das Nachbargrundstück zu betreten, besteht nur, wenn es vereinbart und eingetragen wurde. Fehlt es, ist ein Gerüst auf der anderen Seite Verhandlungssache.

Was davon im konkreten Fall gilt und wie sich diese Punkte im Vorhinein regeln lassen, steht unter Nachbarschaft. Der praktische Rat bleibt derselbe wie beim Neubau: Ein Satz auf Papier vor Baubeginn kostet nichts, ein Gutachten nach dem Umbau mehrere tausend Euro.