Was es kostet
Zwischen 2.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter - so weit gehen die Angaben auseinander. Der Grund ist selten die Ausstattung. Meist ist es die Frage, was überhaupt mitgezählt wird.
Erst klären, welche Kosten gemeint sind
In Österreich regelt die ÖNORM B 1801-1 die Gliederung der Kosten im Hoch- und Tiefbau. Sie unterscheidet zehn Kostenbereiche, die zu vier gestaffelten Kostenstufen zusammengefasst werden. Wer diese Staffelung kennt, versteht sofort, warum eine Zahl allein nichts aussagt.
| Nr. | Kostenbereich | Ab welcher Stufe enthalten |
|---|---|---|
| 0 | Grundankauf | Baukosten |
| 1 | Aufschließung | Baukosten |
| 2 | Bauwerk Rohbau | Bauwerkskosten |
| 3 | Bauwerk Technik | Bauwerkskosten |
| 4 | Bauwerk Ausbau | Bauwerkskosten |
| 5 | Einrichtung | Baukosten |
| 6 | Außenanlagen | Baukosten |
| 7 | Honorare | Errichtungskosten |
| 8 | Nebenkosten | Errichtungskosten |
| 9 | Reserve | Gesamtkosten |
Die Bauwerkskosten umfassen nur die Bereiche 2 bis 4, also Rohbau, Technik und Ausbau. Kein Grundstück, keine Aufschließung, keine Außenanlagen, keine Planerhonorare. Die Baukosten reichen von 0 bis 6 und nehmen Grund, Aufschließung, Einrichtung und Außenanlagen dazu. Die Errichtungskosten gehen bis 8 und enthalten zusätzlich Honorare und Nebenkosten, die Gesamtkosten bis 9 auch die Reserve.
Wenn ein Fertighausanbieter 2.400 Euro pro Quadratmeter nennt und ein Baumeister 3.600, ist das häufig kein Preisunterschied, sondern ein Definitionsunterschied. Die erste Frage an jedes Angebot lautet deshalb nicht "wie viel", sondern "welche Kostenbereiche sind darin enthalten".
Größenordnungen für Österreich
Für die reinen Bauwerkskosten - Rohbau, Technik und Ausbau, ohne Grundstück und ohne Nebenkosten - werden für 2026 je nach Ausstattung etwa folgende Bandbreiten genannt: rund 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter bei einfacher Ausstattung, 3.000 bis 3.800 Euro bei mittlerer und 3.800 bis 4.500 Euro bei gehobener Ausstattung. Für die Baunebenkosten gilt als Faustregel ein Aufschlag von 12 bis 18 Prozent auf die Bauwerkskosten.
Diese Werte sind Anhaltspunkte für die erste Budgetplanung, keine Kalkulation. Belastbar wird eine Zahl erst mit einem konkreten Grundriss, einem konkreten Grundstück und Angeboten der ausführenden Firmen - regionale Unterschiede zwischen Ballungsraum und ländlichen Bezirken sind erheblich.
Was sich beziffern lässt, ist die Entwicklung: Der Baupreisindex für Hoch- und Tiefbau der Statistik Austria lag im ersten Quartal 2026 bei 101,7 Punkten, 2,2 Prozent über dem Vorjahresquartal. Nach den starken Anstiegen der Vorjahre bewegen sich die Baupreise damit wieder im Bereich der allgemeinen Teuerung.
Was am Doppelhaus anders ist
Gegenüber einem freistehenden Einfamilienhaus verschieben sich einzelne Posten in beide Richtungen. Entlastend wirken:
- Der geteilte Grundpreis. Der mit Abstand größte Hebel. Je nach Lage macht der Grundanteil zwischen 15 und über 50 Prozent der Gesamtkosten aus - in teuren Lagen entscheidet er darüber, ob gebaut werden kann.
- Eine Außenwand weniger. Weniger Bauteilfläche, weniger Fassade, weniger Dämmung, weniger Wärmeverlust im Betrieb.
- Geteilte Baustellenkosten bei gleichzeitiger Errichtung.Baustelleneinrichtung, Erdarbeiten, Kran und Gerüst fallen einmal statt zweimal an. Wird zeitversetzt gebaut, entfällt dieser Vorteil weitgehend.
- Geteilte Aufschließung. Zufahrt und Anschlüsse für Wasser, Kanal und Strom lassen sich gemeinsam herstellen.
Belastend wirken:
- Die Trennwand. Eine zweischalige Konstruktion mit durchgehender Trennfuge kostet mehr als eine gewöhnliche Innenwand und mehr als die eingesparte Außenwand - und sie ist der Posten, an dem am wenigsten gespart werden sollte.
- Vermessung und Teilung. Bei der Realteilung sind für den Teilungsplan rund 2.000 bis 8.000 Euro anzusetzen, dazu Gebühren des Vermessungsamts und der Grundbucheintragung. Bei Wohnungseigentum tritt an deren Stelle das Nutzwertgutachten.
- Vertragliche Regelungen. Dienstbarkeiten, Vereinbarungen über gemeinsame Bauteile und deren Eintragung ins Grundbuch verursachen zusätzlichen Aufwand bei Rechtsanwalt oder Notar.
Nebenkosten beim Kauf
Wer eine bestehende Doppelhaushälfte kauft, rechnet zusätzlich zum Kaufpreis mit rund 10 bis 12 Prozent Nebenkosten:
| Position | Höhe | Bemessung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | vom Kaufpreis |
| Grundbuch-Eintragungsgebühr | 1,1 % | vom Kaufpreis |
| Vertragserrichtung, Treuhandschaft | 1,5 - 3 % | zuzüglich Umsatzsteuer |
| Maklerprovision | bis 3 % | zuzüglich Umsatzsteuer, je Partei |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % | von der Pfandsumme, bei Finanzierung |
Die befristete Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes galt für Anträge vom 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026 und ist ausgelaufen. Sie hatte Bemessungsgrundlagen bis 500.000 Euro je Person erfasst und in Summe bis zu 2,3 Prozent gespart. Kostenaufstellungen, die noch damit rechnen, sind überholt.
Überschlag
Kostenrechner
Eine erste Größenordnung für eine Doppelhaushälfte, gegliedert nach den Kostenstufen der ÖNORM B 1801-1. Die Berechnung läuft im Browser, die Eingaben verlassen Ihr Gerät nicht.
Häufige Fragen
Warum schwanken die Angaben zu Baukosten pro m² so stark?
Weil sie unterschiedliche Dinge meinen. Die ÖNORM B 1801-1 unterscheidet Bauwerkskosten (Rohbau, Technik, Ausbau) von Baukosten (zusätzlich Grund, Aufschließung, Außenanlagen) und Errichtungskosten (zusätzlich Honorare und Nebenkosten). Zwischen der engsten und der weitesten Definition liegen leicht 30 Prozent. Wer zwei Angebote vergleicht, muss zuerst klären, welche Kostenbereiche jeweils enthalten sind.
Wie viel spart eine Doppelhaushälfte gegenüber einem Einfamilienhaus?
Beim Grundstück am meisten - zwei Parteien teilen sich eine Fläche, die sonst eine allein bezahlt. Beim Bauwerk selbst fällt die Ersparnis geringer aus als oft angenommen: Eine Außenwand entfällt, dafür kommen die Anforderungen an die Trennwand dazu. Wer beide Hälften gleichzeitig baut, spart zusätzlich bei Baustelleneinrichtung, Erdarbeiten, Kran und Gerüst. Eine pauschale Prozentzahl führt in die Irre, weil der Grundstücksanteil je nach Lage zwischen 15 und über 50 Prozent der Gesamtkosten ausmacht.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?
Rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent, die Grundbuch-Eintragungsgebühr mit 1,1 Prozent, das Honorar für Vertragserrichtung und Treuhandschaft mit etwa 1,5 bis 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer und eine allfällige Maklerprovision von bis zu 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer je Partei. Bei fremdfinanzierten Käufen kommt die Pfandrechtseintragung mit 1,2 Prozent der Pfandsumme dazu.
Gilt die Gebührenbefreiung für den Hauptwohnsitz noch?
Nein. Die befristete Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr und der Pfandrechtseintragungsgebühr galt für Eintragungsgesuche vom 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026 und wurde nicht verlängert. Sie erfasste Bemessungsgrundlagen bis 500.000 Euro je Person. Für Anträge ab 1. Juli 2026 fallen die 1,1 Prozent und gegebenenfalls 1,2 Prozent wieder in voller Höhe an.