Recht und Eigentum

Der Überblick

Ein Doppelhaus steht baulich fest, sobald es errichtet ist. Rechtlich lässt es sich auf drei Arten aufteilen, die sich in Aufwand, Kosten und vor allem in der Unabhängigkeit der beiden Parteien deutlich unterscheiden.

Realteilung: zwei Grundstücke aus einem

Bei der Realteilung wird das Grundstück vermessen und in zwei selbstständige Grundbuchskörper geteilt. Jede Partei erhält eine eigene Einlagezahl und damit die volle Verfügungsgewalt: Sie kann verkaufen, vererben, belasten oder umbauen, ohne die andere Seite fragen zu müssen. Das ist der Grund, warum diese Variante bei neu errichteten Doppelhäusern die Regel ist.

Der Weg dorthin führt über mehrere Stellen:

1. Ein Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen erstellt den Teilungsplan. Die Vermessung selbst dauert zwei bis sechs Wochen.
2. Der Plan wird beim Vermessungsamt des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen bescheinigt - dafür sind vier bis acht Wochen zu veranschlagen.
3. Die Gemeinde beziehungsweise Baubehörde muss der Teilung zustimmen. Geprüft wird dabei insbesondere, ob beide neuen Grundstücke die Mindestgrößen und Mindestbreiten der Bauordnung einhalten.
4. In einigen Bundesländern kommt eine Genehmigung der Grundverkehrskommission dazu.
5. Zuletzt erfolgt die Eintragung beim Grundbuchsgericht.

Insgesamt vergehen vom Auftrag an den Vermesser bis zur Eintragung üblicherweise drei bis neun Monate. An Kosten sind für den Teilungsplan rund 2.000 bis 8.000 Euro anzusetzen, für das Vermessungsamt etwa 200 bis 500 Euro, für die Grundbucheintragung 44 bis 62 Euro je Antrag und für eine allfällige Grundverkehrsgenehmigung 100 bis 500 Euro.

Was dabei nicht übersehen werden darf: Mit der Teilung entstehen zwei fremde Grundstücke, zwischen denen es keine automatischen Rechte mehr gibt. Alles, was gemeinsam genutzt wird, braucht eine Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird - typischerweise für die Zufahrt, für Wasser-, Kanal- und Stromleitungen, die über das Nachbargrundstück führen, und für das Anbauen an die Trennwand samt der dafür nötigen Betretungsrechte bei späteren Arbeiten. Eine mündliche Absprache oder eine Vereinbarung im Kaufvertrag bindet nur die jetzigen Eigentümer. Erst die Eintragung wirkt gegenüber jedem künftigen Käufer.

Wohnungseigentum: eine Liegenschaft, zwei Objekte

Scheitert die Realteilung - etwa weil der Zuschnitt keine zwei bauordnungskonformen Grundstücke hergibt -, bleibt die Begründung von Wohnungseigentum. Die Liegenschaft bleibt dabei ungeteilt. Nach § 2 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 ist Wohnungseigentum das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen.

Voraussetzung ist, dass jede Hälfte eine Wohnung im Sinne des Gesetzes ist: ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbstständiger Teil des Gebäudes, der nach Art und Größe geeignet ist, ein individuelles Wohnbedürfnis zu befriedigen. Beim Doppelhaus ist das durch die senkrechte Trennung und die eigenen Zugänge meist unproblematisch. Garten, Keller oder Stellplätze werden als Zubehör-Wohnungseigentum ausdrücklich zugeordnet - geschieht das nicht, bleiben sie allgemeine Teile der Liegenschaft und stehen beiden zu.

Die Anteile ergeben sich aus den Nutzwerten. Diese werden nach § 9 WEG 2002 durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ermittelt - in der Praxis Parifizierung genannt. Unterschiede bei Fläche, Lage und Ausstattung dürfen berücksichtigt werden, weshalb ungleiche Anteile zulässig und häufig sind. Weicht ein Gutachten um mehr als drei Prozent von den tatsächlichen Gegebenheiten ab oder verändern nachträgliche Bauführungen den Nutzwert entsprechend, kann das Gericht die Nutzwerte neu festsetzen. Ohne Gericht geht das nur, wenn ein neues Gutachten vorliegt und sämtliche Wohnungseigentümer dem Ergebnis öffentlich beglaubigt schriftlich zustimmen.

Ein Punkt, der vor der Parifizierung geklärt gehört: Unbewilligte bauliche Änderungen - ein nicht genehmigter Dachbodenausbau etwa - müssen zuvor in Ordnung gebracht werden. Der baurechtliche Konsens ist Grundlage des Gutachtens.

Schlichtes Miteigentum: der Zustand, den niemand plant

Bleibt es beim schlichten Miteigentum, gehört beiden Parteien die gesamte Liegenschaft nach ideellen Anteilen - etwa je zur Hälfte. Diese Hälfte ist kein bestimmter Gebäudeteil, sondern ein rechnerischer Anteil an allem. Wer die linke Haushälfte bewohnt, tut das aufgrund einer Benützungsregelung, nicht kraft Eigentums an dieser Hälfte.

Das ist beim Ankauf die billigste Lösung und im Betrieb die riskanteste. Bauliche Änderungen brauchen die Zustimmung des anderen. Banken beleihen ideelle Anteile deutlich zurückhaltender. Und vor allem: Jeder Teilhaber kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Kann die Liegenschaft nicht oder nicht ohne beträchtliche Wertminderung real geteilt werden, ordnet§ 843 ABGB die gerichtliche Feilbietung an - die Liegenschaft wird versteigert und der Erlös unter den Teilhabern aufgeteilt. Die Konstruktion hält also nur so lange, wie beide Seiten sie wollen.

Was im Grundbuchsauszug nachzusehen ist

Vor jedem Kauf und vor jeder Vertragsunterschrift lohnt der Blick in die drei Blätter des Grundbuchs. Im A-Blatt steht, welche Grundstücke zur Einlage gehören und wie groß sie sind - hier zeigt sich, ob real geteilt wurde. Das B-Blatt nennt die Eigentümer und deren Anteile; steht dort ein Miteigentumsanteil ohne den Zusatz Wohnungseigentum, liegt schlichtes Miteigentum vor. Im C-Blatt stehen die Lasten: Dienstbarkeiten, Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Fehlen im C-Blatt die Dienstbarkeiten für Zufahrt und Leitungen, obwohl diese faktisch über das Nachbargrundstück laufen, ist das kein Formalfehler, sondern ein offener Punkt, der beim nächsten Eigentümerwechsel zum Problem wird.